Marten und Graner RechtsanwälteFormularklausel über die Pflicht des Mieters zum Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens


Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hat erneut bestätigt, dass der Vermieter im Fall der Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Das gilt auch dann, wenn die Parteien zuvor einen Räumungsvergleich geschlossen haben. Voraussetzung ist jedoch, dass mit dem Vergleich nicht auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs mit abgegolten werden sollten. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen Vortäuschung einer Eigenbedarfskündigung und dem Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. Zu fragen ist, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Eigenbedarfskündigung bestand oder nur vorgetäuscht war. An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen. Der Verzichtswille muss unmissverständlich sein. Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juni 2015, Akz VIII ZR 99/14



Bundesgerichtshof regelt Schönheitsreparaturen im Mietvertrag neu

Mit zwei neuen Grundsatzentscheidungen ist der Bundesgerichtshof von seiner bisherigen Rechtsprechung abgewichen.

Unrenovierte Wohnung angemietet

Die Karlsruher Richter haben nunmehr entschieden, dass  Mieter, die eine unrenovierte Wohnung bezogen haben, keine Schönheitsreparaturen schulden, auch wenn eine derartige Regelung im Mietvertrag getroffen wurde. Eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam.  Durch diese Regelung wäre der Mieter verpflichtet, auch Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und würde die Wohnung bei kurzer Mietzeit ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben als er diese vom Vermieter erhalten hat.

Quotenklausel

Der Bundesgerichtshof entschied ferner, dass Quotenklauseln eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Bisher konnte im Mietvertrag  vereinbart werden, dass Mieter, die vor Ablauf der regulären Renovierungsintervalle aus der Wohnung ausziehen, anteilig mit den Renovierungskosten belastet werden können. Diese Regelung benachteiligt den Mieter unangemessen, weil er bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich die Höhe einer möglichen finanziellen  Belastung erkennen kann.

BGH VIII ZR 184/14 und  BGH ZR VIII 242/13 vom 18.03.2015


 

 

Formularklausel über die Pflicht des Mieters zum Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens



Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zum Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden im Rahmen der Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB.


Eine derartige Klausel stellt ein Übermaß an Reparaturpflichten dar, welches nicht durch den Schönheitsreparaturkatalog des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV gedeckt ist. Enthält ein Formularmietvertrag eine Klausel, in welcher neben der Pflicht zum Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden auch noch weitere Pflichten aufgeführt sind, die für sich betrachtet wirksam wären, so ist die Klausel jedoch in Gänze unwirksam. Der Mieter schuldet in diesem Fall überhaupt keine Schönheitsreparaturmaßnahmen.



Eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder eine Beteiligung an den Kosten hierfür, wird auch nicht durch einen handschriftlichen Zusatz des Mieters im Wohnungsübergabeprotokoll begründet. Auch durch den Zusatz des Mieters, er beteilige sich an den Kosten der Schönheitsreparaturen, wird weder eine Pflicht zur Vornahme von Maßnahmen noch eine Pflicht zur Kostenbeteiligung begründet. Das Landgericht Berlin sieht in diesem Zusatz lediglich ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Mieters, das keine über den schriftlichen Mietvertrag hinausgehenden Pflichten des Mieters zu begründen vermag. Enthält der Mietvertrag keine wirksame Klausel über die Vornahme der Schönheitsreparaturen, so wird diese Pflicht auch nicht durch einen sich hierauf beziehenden Zusatz begründet.


Landgericht Berlin am 28.05.2013, Akz. 63 S 347/12



 


 

Unwirksame Quotenklausel in Mietverträgen


Der Bundesgerichtshof hat im Juli 2013 zum Aktenzeichen BGH VIII ZR 285/12 seine bisherige konsequente Rechtssprechung zu Schönheitsreparaturen nahtlos fortgesetzt. Danach sind Quotenklauseln unwirksam, wenn laut Mietvertrag Berechnungsgrundlage für die beim Auszug zu zahlenden Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist. Eine Quotenklausel ist nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs dann wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist und wenn sie nicht auf starren Fristen fußt. Der Bundesgerichtshof hat dies aber dann für unwirksam erklärt, wenn die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten folgende Formulierung enthalten:

„Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.“

Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen, da dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen Gerechtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlags zu erheben beziehungsweise die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu verlangen.

 

BGH VIII ZR 385/12


 

 


Generelles Hunde- und Katzenhaltungsverbot stellt unangemessene Benachteiligung der Mieter dar

Der Bundesgerichtshof hat am 20.03.2013 durch Urteil entschieden, dass es bei der Wohnraummiete eine unangemessene Benachteiligung darstellt, wenn in einem formularmäßigen Mietvertrag ein generelles Hunde- und Katzenhaltungsverbot enthalten ist. Ein derartiges Verbot stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Eine derartige Klausel sei nach § 7 II BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sei. Nach diesem Grundgedanken der gesetzlichen mietrechtlichen Regelungen hänge die Unzulässigkeit einer Tierhaltung, beziehungsweise deren Zulässigkeit, von einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall unter Berücksichtigung aller relevanten Aspekte ab. Bei Hunden und Katzen sei eine solche generell und eindeutig für ein Haltungsverbot sprechende Interessenlage nicht festzustellen. Die Haltung von Hunden und Katzen stellt nicht ausnahmslos eine Beeinträchtigung von Interessen des Vermieters und anderer Hausbewohner dar. Demgegenüber seien Fälle denkbar, in denen wichtige Mieterinteressen an der Hundehaltung gegeben seien, etwa bei Blindenhunden oder alten und kranken Hundehaltern, die ein schon seit längerer Zeit gehaltenes, ihnen vertrautes Tier bei einem Wohnungswechsel nicht ohne die Gefahr einer Dekompensation abschaffen könnten. Beim Fehlen einer wirksamen mietvertraglichen Regelung hängt die Zulässigkeit einer Tierhaltung von dem Ergebnis einer umfassenden Abwägung der jeweiligen Einzelfallumstände ab (so auch der BGH vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06).

Die Folge der Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Hunde- und Katzenhaltung ist demnach eine umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der mietvertraglichen Parteien sowie andere Hausbewohner und Nachbarn.

BGH, 20.03.2013, VIII ZR 168/12

 


Bundesgerichtshof stärkt Rechte des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil die Kündigungsrechte des Vermieters gegenüber dem Mieter gestärkt. Das Amtsgericht Charlottenburg hatte eine Räumungsklage des Vermieters abgewiesen, der den Mietern einer Wohnung kündigte mit der Begründung, seine Ehefrau beabsichtigte in diesem Räumen eine Rechtsanwaltskanzlei zu betreiben.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg und Landgerichts Berlin entschieden, dass  auch dann,  wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen kann. Die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit ist nicht geringer zu bewerten, als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gilt umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

BGH vom 26.09.2012, Akz:  XIII ZR 220 / 11

Heizkostenabrechnung nach Abflussprinzip widerspricht Heizkostenverordnung

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs entspricht eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Im zugrundeliegenden Fall wurden lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr dargelegt, dass die HeizkostenVO vorsieht, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sog. Leistungsprinzip). Nicht die Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungsunternehmen sind ausschlaggebend, sondern die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs.

Der Bundesgerichtshof hat weiterhin ausgeführt, dass ein derartiger Mangel in der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkosten nach § 12 HeizkostenVO ausgeglichen werden kann. Diese Vorschrift greift nur dann, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann.

Im vorliegenden Fall konnte jedoch verbrauchabhängig abgerechnet werden, so dass die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen wurde, um eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

BGH vom 01.02.2012, VIII ZR 156/11


 

Betriebskostennachforderung nach Abrechnung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens an den Mieter für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters darstellt.

Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter eine Korrektur der Betriebskosten ohne weiteres vornehmen, auch wenn sie zu Lasten des Mieters ausfällt. Erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter hingegen vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten weitgehend geschützt. Dies gilt auch, wenn der Mieter zuvor  vorbehaltlos eine Gutschrift des Vermieters erhielt, da in dem bloßen Umstand der Gutschrift kein deklaratorisches  Schuldanerkenntnis und auch kein Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche zu sehen ist.

BGH vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09


 

Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses seiner formellen Begründungspflicht entspricht, wenn  er  den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und die Rückstände darstellt, so dass der Mieter in der Lage ist, die Angaben zu überprüfen. Liegen Zahlungsrückstände weiter in der Vergangenheit ist der Vermieter gehalten, monatsweise die Zahlungsrückstände anzugeben. Damit erfüllt er seine formelle Begründungspflicht. Ausführungen zu  Mietminderungen des Mieters muss die Kündigungserklärung nicht enthalten. Diese betreffen die  sachliche Berechtigung der Kündigung, die in einem gerichtlichen Verfahren zu klären ist.  Auch eine fehlerhafte Berechnung des Zahlungsrückstandes hat auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss, wenn sich die darin enthaltene Rückstandsmitteilung nachträglich als falsch erweist, der angegebene Kündigungstatbestand bei richtiger Berechnung aber dennoch gegeben ist.

BGH vom 12.05.2010,  VIII ZR  96/09


Informationspflicht bei Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof hat die Pflichten des Vermieters präzisiert, dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarf eine während der Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten. Danach muss der Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, die sich im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage befindet, sofern diese während der Kündigungsfrist frei wird. Erfüllt der Vermieter seine Anbietpflicht nicht, so ist die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

BGH  vom 13.10.2010, VIII ZR 78/10


Verwertungskündigung des Vermieters

Ein Vermieter, der nach Beginn eines Mietverhältnisses die Wohnung eines Mieters in eine Eigentumswohnung wandelt, ist dauerhaft gehindert, das Mietverhältnis unter Berufung auf die wirtschaftliche Verwertbarkeit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB  zu kündigen, auch wenn die wirtschaftliche Verwertbarkeit in Form des Verkaufs der Wohnung aufgrund der geringen Mietzinszahlung nachweislich stark eingeschränkt ist. Eine Begrenzung des Kündigungsausschlusses in Anlehnung an § 577a BGB verneint das Landgericht Berlin.

Landgericht Berlin vom 29.03.2010,  67 S 338 / 09